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以下是一个资产评估案例，包含了详细的评估过程和计算方法：评估委托方某市属国有企业（以下简称“A公司”）拟转让其持有的一宗土地使用权，特委托我评估公司对该土...

以下是一个资产评估案例，包含了详细的评估过程和计算方法：评估委托方某市属国有企业（以下简称“A公司”）拟转让其持有的一宗土地使用权，特委托我评估公司对该土地使用权进行评估。该宗土地位于该市市中心，面积为10,000平方米，土地使用权年限为50年。评估对象本次评估对象为A公司持有的10,000平方米土地使用权，不涉及地上建筑物及构筑物。评估目的本次评估的目的是为该宗土地使用权的转让提供市场价值参考，为A公司制定土地转让方案提供依据。评估基准日本次评估基准日为2023年5月1日。评估方法根据该市土地市场情况和该宗土地使用权的特性，我们采用了市场比较法和收益还原法两种评估方法。市场比较法是通过比较类似宗地交易案例，对土地使用权价值进行评估的方法；收益还原法是通过预测土地未来产生的收益，并折现到评估基准日的方法。具体评估过程如下：市场比较法首先，我们在该市范围内收集了10个类似宗地的交易案例，包括土地位置、面积、交易价格等信息。然后，我们对比分析了这些案例与待估宗地的差异，最终确定了待估宗地修正系数。最后，根据修正系数计算得到待估宗地的市场价值。收益还原法首先，我们对该市类似地块的租赁情况进行调查，并收集了相关数据。根据这些数据，我们预测了该宗土地未来5年的租金收入。然后，我们根据预测的租金收入和适当的折现率，计算出该宗土地的收益价值。计算过程市场比较法计算过程类似宗地交易案例信息如下表所示： 序号 宗地位置 面积(m²) 交易价格(元/m²) 与待估宗地差异 修正系数 1 CBD区 8000 15000 - 1.0 ... ... ... ... ... ... 10 新城区 12000 12000 - 1.0 根据修正系数计算公式：修正系数=待估宗地交易价格/类似宗地交易价格×类似宗地修正系数，可得到待估宗地修正系数如下表： 序号 类似宗地修正系数 待估宗地修正系数 1 1.0 1.0 ... ... ... 10 1.0 1.25 根据市场比较法计算公式：待估宗地市场价值=待估宗地面积×类似宗地修正系数×类似宗地平均交易价格，可得到待估宗地的市场价值为：$10,000 \times (1.25 \times (13,000/8) / 12) = 1,375,000 元$ /平方米。收益还原法计算过程首先，我们对该市类似地块的租赁情况进行调查，收集了相关数据如下表所示： 地块位置 年租金收入(万元) 年租金增长率(%) 折现率(%) CBD区 60 3 5 | ... | ... | ... | ... | ... | 3 | 3 | 6 | 5 ... | ... (续) ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 表)的土地面积计算, 则其总面积为: 9 3 4 7 4 根据调查数据, 我们预测了该宗土地未来5年的租金收入分别为: 第一年: